İstanbul gayrimenkul piyasasında değişen yaşam alışkanlıkları ve ekonomik dengeler konut tercihlerini yeniden şekillendiriyor. Sektör temsilcileri, alıcıların oda sayısını koruyarak daha kompakt ve işlevsel metrekarelere yöneldiğini belirtirken, tek kişilik hanelerin artmasıyla 1+1 ve 2+1 planların öne çıktığını, geniş ailelerin ise büyük yaşam alanlarına talebinin sürdüğünü vurguluyor.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ile Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, megakentteki talep dengelerini ve öne çıkan konut tiplerini Anadolu Ajansı’na (AA) aktardı.
Kompakt Metrekarelerde Oda Dağılımı Önceliği
Konut ediniminde alım gücündeki farklılaşmanın metrekarelere yansıdığını belirten İNDER Başkanı Keçeli, alıcıların bağımsız bölümlerden ödün vermeden daha yalın alanlara odaklandığını kaydetti. Tercihlerin 2+1 ve 3+1 planlarda yoğunlaştığını dile getiren Keçeli, şu değerlendirmede bulundu:
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Geçmişte 120-130 metrekare aralığında planlanan 3+1 dairelerin günümüzde 90-100 metrekare ölçeğinde de rağbet gördüğünü belirten Keçeli; alıcıların deprem güvenliği, işlevsel oda gereksinimi ve yaşam tarzlarına uygunluğu ön planda tuttuğunu açıkladı. Satın alımların ağırlıklı olarak oturum hedefli gerçekleştiğine işaret eden Keçeli, piyasadaki eğilimi aktardı:
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Sosyal Donatılar ve Mekansal Ayrışma
Gelişen ulaşım ve dijital altyapının kentin dış alanlarında konumlanmayı kolaylaştırdığını vurgulayan Keçeli, kentsel sınır algısının dönüştüğünü ifade etti:
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
İNDER olarak 2026 dönemini “kentsel gelişim yılı” kabul ettiklerini bildiren Keçeli, konutların salt uyku alanlarından ibaret görülmemesi gerektiğini ve sosyal peyzaj alanlarının önemini vurguladı:
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Yüksek kira seviyeleri sebebiyle stüdyo ve 1+1 planların öne çıktığını aktaran Keçeli, yaşam kalitesi için mekanların işlevsel olarak ayrılması gerektiğini belirtti:
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Dönüşüm ve Fonksiyonel Planlama
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, kent genelinde tek tip bir talep yapısının bulunmadığını, yönelimlerin lokasyon ve kitleye göre ayrıştığını aktardı. Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025’te 3,08 kişiye gerilediğini ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321’e çıktığını hatırlatan Yılmaz, verileri paylaştı:
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Çocuklu aileler ile uzaktan çalışan profesyoneller için geniş yaşam hacimlerinin önemini koruduğunu belirten Yılmaz, resmi istatistiklerde oda dağılımı ayrımı bulunmadığını ekleyerek hedef odaklı mimari çeşitliliğe dikkat çekti:
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Erişilebilirlik ve Geleceğin Konut Dinamikleri
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, konut gereksiniminin satışa dönüşmesinde finansman şartlarının belirleyici olduğunu dile getirdi. Türkiye genelinde ağustos ayında konut satışlarının yıllık bazda yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 yükseldiğini aktaran Çekici, piyasa değerlendirmesini paylaştı:
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
Metrekare maliyetleri ve bütçe dengesi sebebiyle kompakt birimlerin erişilebilir alternatifler oluşturduğunu kaydeden Çekici, geniş konut talebinin de eşzamanlı sürdüğünü söyledi:
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Gelecek süreçte farklı yaşam dönemlerine hitap eden konut tasarımlarının öne çıkacağını belirten Çekici, donatı standartlarının önemine değindi:
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
Değişen kullanıcı beklentilerine uygun projelerin geliştirilmesi gerektiğini vurgulayan Çekici, GYODER yaklaşımını özetledi:
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
